浅议房屋拍卖中的优先购买权

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浅议房屋拍卖中的优先购买权

浅议房屋拍卖中的优先购买权

2008-06-11 23:02:19 文章来源:互联网浏览次数:631

        浅议房屋拍卖中的优先购买权

   案由：2005年山东天合拍卖有限公司接受人民法院委托，对一处被强制执行的房屋进行公开拍卖。拍卖前公司派员对房屋的现状进行了实地察看，详细咨询了法院执行法官有关该房屋的具体情况。当时该房屋虽然有人租赁经营使用，但在法院查封被执行人的房屋时，租赁合同已经到期，并告知被执行人在规定的期限内偿还债务，如不履行偿还义务，将依法对查封的房屋进行公开拍卖，在此期间，不得对外再签订房屋租赁合同。否则，所造成的一切后果均由被执行人负责。并现场制作了谈话笔录，由被执行人在谈话笔录上签了字。接受委托后，我公司通过当地的报纸在拍卖会十五日前发布了拍卖公告，并将拍卖公告在该房屋的明显位置进行了张贴。登记竟买阶段，有两位竟买人进行了登记，交纳了竞买保证金。拍卖会如期举行，在拍卖会上经过十余轮的竞价，该房屋被16号牌竞买人以28万元买受。可以说，拍卖达到了预期效果，委托人十分满意。

       然而，拍卖会后7日，现房屋承租人突然向我公司和法院提出书面异议，要求认定拍卖无效，重新拍卖。其理由：一是本人与原房主有十年的房屋租赁合同，并且交纳了一年的租金，享有优先购买权；二是拍卖公司和法院没有通知本人到会参加竞买，剥夺了优先购买权利。接到书面异议后，我公司马上与法院执行法官取得联系，共同应对，使问题得以圆满解决。

       评析：针对现承租人提出的异议理由，我们逐一进行了分析论证。

    一、关于优先购买权的问题

       我们认为承租人行使优先购买权，要受到两个前提条件的制约。一是期限的制约。承租人必须在租赁合同的期限内行使优先购买权。根据我国现行法律规定，出租人在租赁合同存续期间出卖租赁物的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。一旦合同期满，出租人有权收回出租的租赁物，出卖时，原承租人即不再享有优先购买权。二是法律的制约。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第五项第42款规定：“被查封的财产可以指令由被执行人负责保管，如继续使用被查封的财产对其价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用。因被执行人保管或使用的过错造成的损失，由被执行人承担”。而这种使用是有限制性的，只能局限于被执行人的自我使用，没有自主处分权。如被执行人擅自将其对外租赁，影响到强制执行的实现，那么，他所实施的民事行为是不具有法律效力的。就本次拍卖的房屋来讲，如果该房屋在法院没有查封之前，签订的租赁合同未有到期，从保护承租人的合法权益出发，在拍卖时，原承租人在同等竞价的条件下，享有优先购买权。但该房屋在法院查封时，原租赁合同已经到期，并且告知被执行人在查封期间不得再对外签订租赁合同。但是，被执行人仍与现承租人签订租赁合同，存有故意阻扰强制执行拍卖的嫌疑，同时也不排除与承租人有合谋的嫌疑。因此，现承租人虽然与被执行人签订了十年的租赁合同，但它是无效的民事行为，不应受到法律保护。在这种受到法律制约的条件下，拍卖该房屋时，现承租人不再享有优先购买权。

  二、关于没有通知承租人到场参加竞买问题

       法院认为，无论现承租人是否知道还是不知道该房已被查封，其签订的房屋租赁合同都是无效的，无效的经济合同从签订之日就不具有法律效力。在签订合同时，如被执行人未告知承租人该房已被查封，给承租人造成的损失应由被执行人承担赔偿责任。如被执行人已告知承租人该房已被查封，其造成的损失应由承租人自己承担。由于该房在法院查封后才签订的租赁合同，所以现承租人不存在优先购买权，也就没有通知承租人到会参加竞买的必要。作为拍卖公司来讲，即便承租人享有以同等条件下的优先购买权，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖，变卖财产的规定》第十四条的规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其它能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其它优先权人于拍卖日到场"的规定，拍卖公司也没有通知承租人到会参加竞买的义务，更何况现承租人没有优先购买的权利。

       为此，我公司和法院均向现承租人发出了租赁合同不予认可，异议理由不成立，予以驳回异议的意见书，并向承租人作了解释说明，承租人心服口服。在交谈过程中，得知提出异议不是承租人的本意，而是被执行人在该房被查封后，为了给拍卖设置障碍，有意延长租赁期限，压低房租，故意与承租人签订了十年的租赁合同。拍卖成交后，被执行人又指使承租人向拍卖公司和法院提出异议。现在异议被驳回，承租人一再要求法院从中做买受人的工作，能否让其继续租赁。法院为了维护各方的利益和社会稳定，顺利交付房屋，积极在买受人和承租人之间做疏通工作，最终买受人同意将其房屋租赁给现承租人，双方签订了为期三年的房屋租赁合同。为使双方的经济利益不受到损失，法院又对承租人已支付的一年租金在拍卖价款中予以扣除，支付给买受人，皆大欢喜。

       通过这件事，给我们拍卖企业一个提示：在房屋拍卖活动中，既要熟练掌握国家对房地产的相关法律法规和部门规章，更要注重掌握在房地产拍卖过程中的灵活运用和操作技巧。尤其是对带租房屋的拍卖，要对房屋的租赁情况作一个全面的了解，细致的论证，不可盲目认定，只要是带租房屋，承租人就享有优先购买权。要具体情况具体分析，正确判断，提前制定预警方案，一旦出现情况，能够从容应对，只有这样，才能立于不败之地。

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